Steigende Kosten: ‘Bezahlbares Wohnen wird besonders leiden’

Als eine der ersten Städte hierzulande erkannte Hamburg bereits vor einem Jahrzehnt die steigende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen – und fing an, zu bauen. Aus der vom damaligen Bürgermeister Olaf Scholz ausgerufenen Devise, jährlich 6000 neue Wohnungen in dem Stadtstaat zu genehmigen, sind unter seinem Nachfolger Peter Tschentscher (beide SPD) 10.000 geworden, “Bürhn fürhn im Wohn Ein staatlich verordneter Bauboom, der nach Einschätzung von Wohnungsunternehmen nun vorerst vor seinem Ende steht.

„Der Senat setzt gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft auf mehr Neubauten, das halten wir für richtig“, sagt der Direktor des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), Andreas Breitner. Sein Verband ist Teil des „Bündnisses für das Wohnen“, weshalb die Mitgliedsunternehmen ihren Beitrag zu der 10.000er-Marke leisten müssen. 35 Prozent der 10.000 Wohnungen sollten nach Wunsch von Rot-Grün Sozialwohnungen sein, also von der Stadt gefördert, mit einer Miete zwischen 6,80 und neun Euro.

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Perspektivisch jedoch gestalte sich das Erreichen der Ziele schwieriger, weshalb Wunsch und Wirklichkeit hinterfragt werden müssten, so Breitner. Wegen erschwerter Bedingungen könnten die Zahlen „wahrscheinlich nicht erreicht werden“. Breitner: „Das Segment, was am meisten leiden wird, ist das bezahlbare Wohnen.”

Über den Neubau sollte der Wohnungsmarkt entlastet werden – ein Plan, den Scholz, inzwischen bekanntlich Bundeskanzler, auf den Bund übertragen möchte. Demnach sollen jährlich 400,000 neue Wohnungen in Deutschland entstehen. Doch die Wohnungsbaubranche klagt über „das Kumulieren mehrerer Problemlagen“, wie es Marko Lohmann ausdrückt. Der Vorsitzende des VNW-Landesverbandes und Vorstand der Gemeinnützigen Baugenossenschaft Bergedorf-Bille zählt auf: „Grundstückspreise, Baukosten und Zinsen sind gravierend gestiegen.”

Hinzu kämen der Fachkräftemangel, die Folgen des Ukraine-Krieges sowie die Förderpolitik des Bundes. Bei Letzterem erzürnt die Unternehmen, dass die Bundesregierung die staatliche Förderung energiesparender Neubauten bei der KfW-Förderbank gestoppt hat. Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) legte zwischenzeitlich zwar ein neues Program auf, das die Bank aufgrund des hohen Andrangs allerdings sofort wieder schloss. „Das bereitet uns massiv Probleme“, kritisiert Lohmann, „weil wir für Neubauten kaum noch Fördermittel beantragen können.” Ohne diese Gelder “können wir nichts mehr für das bezahlbare Segment tun”.

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Diese Lage macht es auch für Peter Kay, Vorstand der Baugenossenschaft freier Gewerkschafter (BGFG), unmöglich, „neue Entscheidungen für einen Neubau zu treffen“. Ferner habe die Stadt Hamburg keine Grundstücke, die sie den Genossenschaften zur Verfügung stelle, weil es keinen “Genossenschaftsbonus” gebe. Kay: „Wir müssen uns am Markt bedienen, und da ist einfach zu viel Kapital unterwegs.”

Die Mieter müssten sich „keine Sorgen machen“, beruhigt VNW-Landeschef Lohmann, „wonach ab ubernächstem Jahr alles dramatisch wird“. Aber bei Neubauten und Modernisierungen stünden „enorme Schwierigkeiten“ bevor. Folglich fordert der Verband norddeutscher Wohnungsunterehmen eine schnelle Klärung. Konkret: „Wir sind uns einig, dass wir weiter Neubau und Investitionen in den Klimaschutz brauchen. Was wir aber nicht brauchen, ist eine Reduzierung von Förderung und gleichzeitige Verschärfung von Auflagen”, sagt Lohmann.

Stattdessen erwartet der VNW von der Politik auf Bundes- und Landesebene eine gemeinsame Suche nach „praktischen Lösungen“. Breitner: „Der Erste Bürgermeister muss sich persönlich dafür einsetzen, dass es wieder eine funktionsfähige Förderung für den energetischen Teil des Wohnungsbaus gibt.“ Höhere energetische Anforderungen ohne staatliche Förderung müssten seine Mitgliedsunternehmen sonst „eins zu eins an die Mieterinnen und Mieter weitergeben“. Das wäre bedauerlich, so der VNW-Direktor.

Der Verband vertritt in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein eigenen Angaben zufolge 405 Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften. In den von ihnen verwalteten 686,000 Wohnungen leben rund 1,5 Millionen Menschen. Die jährliche Umfrage unter Hamburger Mitgliedern ergab, dass Mieter bei einem VNW-Unternehmen in der Hansestadt 2021 im Schnitt eine monatliche Nettokaltmiete von 7,03 Euro pro Quadratmeter bezahlten. Das ist gegenüber 2020 ein Anstieg um rund ein Prozent.

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Damit liegen laut VNW der Anstieg deutlich unter der allgemeinen Preissteigerungsrate von 3,1 Prozent und die Durchschnittsmiete mehr als zwei Euro unter dem Wert des Hamburger Mietenspiegels. Dieser betrug im vergangenen Jahr 9,29 Euro pro Quadratmeter. „Wenn wir über den Hamburger Wohnungsmarkt diskutieren, fallen immersed schnell die Worte Mietexplosion und Mietwucher“, betont Breitner und mahnt angesichts des geringen Anstiegs der Mieten des Hamburger Wohnungsmarktes, den seinte teinert verband reprfa und ein bisschen zu deeskalieren.”

Beschönigen wolle Breitner die Wohnungslage jedoch nicht, gebe es doch bei der Neuvermietung „unbestritten Probleme“. Insbesondere in den angesagten Hamburger Quartieren sei es „schier aussichtslos“, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Dem VNW gehören in der Hansestadt 51 Wohnungsgenossenschaften und 17 am Gemeinwohl orientierte Wohnungsgesellschaften an. Sie verwalten rund 302,000 Wohnungen. Das sind 43 Prozent aller Mietwohnungen in der Hansestadt.

„Die Befragung der VNW-Unternehmen fand vor dem Chaos bei der KfW-Förderung und dem Krieg in der Ukraine statt“, erklärt Direktor Breitner. Deshalb geht er davon aus, dass sich die dort geäußerten Erwartungen nicht erfüllen lassen. Breitner weiter: „Das, was gerade gebaut wird, wird sicher zu Ende gebaut. Beim Neubau allerdings sehe ich schwarz.” Ursprünglich dafür geplante Gelder würden nun in die Modernisierung und Sanierung von Wohnungsbeständen gesteckt.

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